Ak sa chytáte kúpiť, či predať nehnuteľnosť, okrem preverenia jej pravdepodobných notoricky známych právnych vád, odporúčame sa zaoberať aj prístupom k nehnuteľnosti a akým spôsobom je zabezpečený príjazd motorových vozidiel k nej.

 

Zo stavebného zákona vyplýva, že každá nehnuteľnosť musí byť prístupná z cesty, miestnej komunikácie alebo účelovej komunikácie. V praxi však môžu nastať (a nastávajú) situácie, kedy hlavný prístup k nehnuteľnosti (príjazdová cesta alebo chodník) prechádza cez susediaci pozemok vo vlastníctve inej osoby. Príčiny môžu byť rôzne – rozdelenie väčšej parcely na niekoľko menších, dohoda vlastníkov susediacich pozemkov, zaužívaná obyčaj, svojvôľa vlastníka jedného zo susediacich pozemkov a iné. Tento faktický stav je však vhodné, a pri predaji alebo kúpe takejto nehnuteľnosti potrebné, mať vyriešený aj po právnej stránke.

 

Prechádza prístupová cesta k nehnuteľnosti cez susediaci pozemok?

 

Prostredníctvom katastrálnej mapy vedenej na príslušnom katastrálnom odbore okresného úradu (prístupnej aj prostredníctvom https://zbgis.skgeodesy.sk/) sa veľmi jednoducho môžeme presvedčiť, či prístup k nehnuteľnosti, čo i len sčasti neleží na susediacom pozemku. Ak to tak je, vlastník nehnuteľnosti potrebuje súhlas vlastníka susediaceho pozemku na prechod a prejazd formou tzv. vecného bremena prechodu a prejazdu alebo formou iného zmluvného záväzku (napríklad nájomná zmluva). Iný zmluvný záväzok vlastníka pozemku k vlastníkovi nehnuteľnosti je podstatne slabší ako záväzok, ktorý vyplýva zo zriadenia vecného bremena a taktiež predstavuje menšiu právnu istotu pre vlastníka nehnuteľnosti. Porušenie iného zmluvného záväzku totiž predstavuje len porušenie zmluvy s následkami, ktoré sú v zmluve stranami dohodnuté. Porušenie záväzku zo zriadeného vecného bremena je však zásahom do výkonu vlastníckeho práva, kedy sa môže vlastník nehnuteľnosti obrátiť na súd a následne na exekútora, prípadne podať trestné oznámenie.

 

Čo je to vecné bremeno?

 

Vecné bremená podľa § 151n ods. 1 prvá veta Občianskeho zákonníka obmedzujú vlastníka nehnuteľnej veci v prospech niekoho iného tak, že je povinný niečo trpieť, niečoho sa zdržať alebo niečo konať.

 

Na základe oprávnení z vecných bremien rozoznávame:

a) vecné bremená, ktoré sú spojené s vlastníctvom určitej nehnuteľnosti – vecné bremená pôsobiace in rem; z týchto vecných bremien je oprávnený každý vlastník tejto nehnuteľnosti, pričom oprávnenia prechádzajú na každého ďalšieho vlastníka. Takýmto vecným bremenám zodpovedá napríklad právo cesty ‒ právo prechodu alebo právo prejazdu cez susediaci pozemok, právo odberu vody zo studne alebo z iného vodného zdroja umiestneného na povinnej nehnuteľnosti, právo odvádzať odpadové vody cez susediaci pozemok a pod.,

 

b) vecné bremená, oprávnenia z ktorých slúžia určitej osobe a sú na túto osobu viazané bez možnosti ich prevodu alebo prechodu na inú osobu, sú vecnými bremenami pôsobiacimi in personam. Týmto vecným bremenám zodpovedá napríklad právo doživotne užívať určitú nehnuteľnosť, resp. jej časť, byt alebo miestnosť v nej, právo na zaopatrovanie určitým vecným alebo peňažným plnením od zaviazanej osoby ale aj právo prejazdu a prechodu konkrétnej osoby (osôb) cez určitý pozemok a pod.

 

Obsahu práva zodpovedajúcemu vecnému bremenu je vždy spoločné, že „obmedzuje vlastníka v prospech niekoho iného“ ‒ obmedzuje vlastníctvo, resp. výkon vlastníckeho práva. Obsah práva zodpovedajúceho vecnému bremenu je vždy užší ako obsah vlastníckeho práva vlastníka zaťaženej nehnuteľnosti. Obsah vecného bremena vždy musí byť určitý a zrozumiteľný a musí z neho vyplývať, či ide o vecné bremeno spojené s vlastníctvom určitej nehnuteľnosti alebo spojené s určitou osobou. Vecné bremená sa zapisujú aj do katastra nehnuteľností, a to rovnako vecné bremená in remaj vecné bremená in personam.

 

Právo prechodu a prejazdu cez susediaci pozemok

 

Nižšie uvádzame situácie v súvislosti s právom prechodu a prejazdu cez susediaci pozemok od najrizikovejšej po najistejšiu:

 

1. Rizikovou situáciou pre (budúceho) vlastníka nehnuteľnosti (osobitne pri kúpe a predaji nehnuteľnosti) je, ak neuzatvoril zmluvu, ktorá by zakotvila právo jeho prechodu a prejazdu a ani vecné bremeno spočívajúce v práve prechodu a prejazdu nebolo zriadené. Vlastník susediaceho pozemku v takomto prípade nie je povinný strpieť prejazd a prechod cez svoj pozemok, prípadne svoj pozemok môže aj oplotiť a zabrániť prístupu k hlavnému vstupu do nehnuteľnosti jej vlastníkovi.
2. Ak bola medzi vlastníkom nehnuteľnosti a vlastníkom pozemku uzatvorená napríklad nájomná zmluva, postavenie vlastníka nehnuteľnosti je istejšie ako v prvom prípade, avšak, ako sme uviedli vyššie, vlastník nehnuteľnosti si svoje právo nevie efektívne vynútiť – následkom porušenia zmluvnej povinnosti môže byť len zmluvná pokuta, ak bola dohodnutá, či právo vypovedať zmluvu resp. od nej odstúpiť.
3. Vecné bremeno in personam už predstavuje solídnu ochranu práva prechodu a prejazdu, avšak len do momentu prevodu vlastníctva. Pri scudzení (napr. kúpa, predaj, darovanie) alebo dedení nehnuteľnosti sa stáva problematickým, keďže sa vzťahuje na konkrétnu osobu (osoby). V takomto prípade patrí toto právo len konkrétnemu oprávnenému z vecného bremena a predajom nehnuteľnosti dochádza len k prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti avšak nedochádza k prevodu práva vyplývajúceho zo zriadeného vecného bremena.
4. Želaný stav pre každého (budúceho) vlastníka nehnuteľnosti, ktorej hlavný prístup (príjazdová cesta alebo chodník) prechádza cez susediaci pozemok vo vlastníctve inej osoby, je však zriadené vecné bremeno in rem na susediacom pozemku. Pojmovým znakom vecného bremena in rem je, že obmedzuje vždy vlastníka susediaceho pozemku v prospech vlastníka nehnuteľnosti. Ak prejde vlastníctvo susediaceho pozemku na niekoho iného (na inú osobu), prejde na nadobúdateľa spolu s vlastníctvom tohto pozemku aj vecné bremeno (povinnosť strpieť právo prechodu a prejazdu) na ňom viaznuce. Rovnako ak prejde vlastníctvo nehnuteľnosti na niekoho iného (na inú osobu), prejde na nadobúdateľa spolu s vlastníctvom tejto nehnuteľnosti aj právo prechodu a prejazdu.

 

Záver

 

Každý vlastník nehnuteľnosti by si mal byť vedomý (okrem iného), akým spôsobom je zabezpečený k jeho nehnuteľnosti prístup. Pokiaľ právo prechodu a prejazdu k Vašej nehnuteľnosti nie je právne ošetrené, odporúčame konať bez ohľadu na skutočnosť, či nehnuteľnosť plánujete predávať/darovať. V ideálnom prípade sa pokúste zriadiť vecné bremeno in rem na susediacom pozemku, avšak aj vecné bremeno in personam alebo iná dohoda s vlastníkom susediaceho pozemku Vám môžu zabezpečiť primeranú právnu istotu a ušetriť neželané starosti a nepríjemné prekvapenia v budúcnosti. Pokiaľ nehnuteľnosť plánujete kúpiť, jej dôsledný právny audit je na mieste, vrátane posúdenia prístupu a príjazdu k nej. Vzhľadom na komplexnosť vyššie uvedenej problematiky Vám jednoznačne odporúčame obrátiť sa na profesionála.

 

Autor: Mgr. Martin Pečimon

 

We counsel our clients on the acquisition, sale, lease, and donation of real estate, including drafts of the respective agreements, negotiation, and the processing of further legal documentation. Our legal services also include legal due diligence on purchased real estate.

Viac o našich službách nájdete na: SLUŽBY

Zdieľajte!