Vlastníme spoluvlastnícky podiel k pozemku spolu s viacerými vlastníkmi. Jeden zo spoluvlastníkov predal svoj podiel bez toho, aby nás oslovil a ponúkol svoj spoluvlastnícky podiel na predaj nám. Myslíme si správne, že takto porušil naše spoluvlastnícke predkupné právo? Ako sa proti tomu môžeme brániť?

Ak spoluvlastník predal svoj podiel bez toho, aby ho ponúkol na odkúpenie Vám, nepostupoval správne. Ale len za predpokladu, že svoj spoluvlastnícky podiel nepredal blízkej osobe. Ak podiel predal blízkej osobe, neporušil tým zákonné predkupné právo, ktoré majú ostatní spoluvlastníci pozemku. Blízke osoby sú príbuzní v priamom rade (deti, vnuci, pravnuci, rodičia a prarodičia), súrodenci a manžel. Okrem toho je blízka osoba napríklad niekto, kto žije so spoluvlastníkom v spoločnej domácnosti alebo iná osoba, ku ktorej má spoluvlastník taký vzťah, že by ujmu, ktorú utrpí táto osoba, odôvodnene pociťoval ako svoju vlastnú ujmu.

 

Ak teda spoluvlastník nepredal svoj podiel blízkej osobe, mal ho pred predajom tretej osobe ponúknuť na odkúpenie Vám, respektíve všetkým ostatným spoluvlastníkom pozemku. Vaše predkupné právo platí len v rozsahu zodpovedajúcom Vášmu podielu na celom pozemku. Napríklad, ak veľkosť spoluvlastníckeho podielu predávajúceho spoluvlastníka bola jedna štvrtina a veľkosť Vášho spoluvlastníckeho podielu jedna šestina, Vaše predkupné právo platí len vo vzťahu k jednej šestine spoluvlastníckeho podielu, ktorý predával Váš spoluvlastník. Mohli by ste sa však dohodnúť s ostatnými spoluvlastníkmi na tom, že oni si svoje predkupné právo neuplatnia a Vy by ste mohli odkúpiť celý štvrtinový podiel, ktorý predával spoluvlastník.

 

Ak došlo k porušeniu Vášho predkupného práva, môžete sa proti tomu brániť a dovolávať sa tzv. relatívnej neplatnosti prevodu spoluvlastníckeho podielu. Váš úspech bude závisieť aj od toho, či nedošlo k premlčaniu. To znamená, že ak uplynuli viac ako 3 roky od uzatvorenia zmluvy o prevode spoluvlastníckeho podielu a Vy sa budete dovolávať relatívnej neplatnosti prevodu, druhá strana môže namietať, že Vaše právo je už premlčané. V takom prípade by ste úspešní neboli.

 

Pri dovolaní sa relatívnej neplatnosti prevodu odporúčame najskôr spoluvlastníka, ktorý porušil Vaše predkupné právo osloviť a pokúsiť sa s ním dohodnúť. Ak je prevod zatiaľ v štádiu katastrálneho konania, teda vklad vlastníctva v prospech nového spoluvlastníka nebol povolený, potom môžete podať námietku do katastrálneho konania. Kataster by mal na relatívnu neplatnosť prevodu prihliadať a vklad nepovoliť. Môžete tiež osloviť nového vlastníka a požiadať ho, aby Vám spoluvlastnícky podiel predal za rovnakých podmienok, za ktorých ho kúpil od Vášho pôvodného spoluvlastníka.

 

Ak nepochodíte týmto spôsobom, zostáva podať žalobu na súd. Žalobou sa môžete domáhať vyslovenia relatívnej neplatnosti zmluvy o prevode, alebo sa môžete domáhať, aby bol nahradený prejav vôle nadobúdateľa spoluvlastníckeho podielu. V takom prípade by mal súd vydať rozsudok, ktorým nahradí vôľu nadobúdateľa spoluvlastnícky podiel Vám predať. Kataster by mal potom na základe takéhoto rozsudku zapísať ako spoluvlastníka podielu Vás. Pozor však na to, že aj na súde sa úspešne domôžete len neplatnosti zmluvy alebo nahradenia prejavu vôle vo vzťahu k tej časti spoluvlastníckeho podielu, ku ktorej existovalo Vaše predkupné právo. Teda len v pomernom rozsahu zodpovedajúcom Vášmu podielu na celom pozemku.

 

Dôležité je tiež nezabudnúť na to, že Vaše predkupné právo zostáva zachované aj voči nadobúdateľovi spoluvlastníckeho podielu. Teda, ak on bude chcieť spoluvlastnícky podiel raz previesť, mal by Vám ho ponúknuť na odkúpenie.

Zdieľajte!