V našom dome máme 25 bytov a nebytových priestorov. Potrebujeme v najbližšej dobe uskutočniť schôdzu vlastníkov bytov a nebytových priestorov, pretože sme dali výpoveď správcovskej spoločnosti a výpovedná lehota uplynie ku koncu mája. Nemôžeme sa však stretnúť na schôdzi, na ktorej by sme diskutovali o kandidátoch na nového správcu, pretože nám to aktuálne protipandemické opatrenia nedovoľujú. Predpokladáme, že môžeme nového správcu bytového domu ustanoviť v písomnom hlasovaní. Ako to máme urobiť a čo ak sa nám nepodarí zorganizovať písomné hlasovanie do konca výpovednej lehoty? Kto bude vykonávať správu domu potom?

 

Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov pozná dve ekvivalentné formy rozhodovania vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Prvá forma je rozhodovanie na schôdzi vlastníkov a druhá forma je rozhodovanie v písomnom hlasovaní. Určite môžete o uzatvorení zmluvy o výkone správy s novým správcom rozhodnúť v písomnom hlasovaní. Potrebujete na to súhlas nadpolovičnej väčšiny všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

 

Písomné hlasovanie v domoch, kde sa výkon správy realizuje prostredníctvom správcu vyhlasuje správca. Ak ste aktuálnemu správcovi vypovedali zmluvu, asi nebude vhodné spoliehať sa na to, že písomné hlasovanie vyhlási len na základe neformálnej žiadosti. Preto Vám odporúčame, aby ste správcu požiadali o vyhlásenie písomného hlasovania písomne a aby takúto žiadosť podpísala aspoň štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Správca je v takom prípade povinný vyhlásiť písomné hlasovanie tak, aby sa uskutočnilo najneskôr do 15 dní od doručenia žiadosti štvrtiny vlastníkov. Ak by správca v tejto lehote nekonal, potom má právo priamo vyhlásiť písomné hlasovanie štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

 

Ak by ste vyhlasovali písomné hlasovanie sami, dajte si pozor na dodržanie zákonnej sedemdňovej lehoty, v ktorej musí byť ostatným vlastníkom bytov a nebytových priestorov oznámený termín, miesto a otázky písomného hlasovania. V tejto lehote musí byť toto oznámenie v listinnej podobe doručené každému vlastníkovi bytu a nebytového priestoru, ak zmluva o výkone správy neurčuje iný spôsob vyhlasovania písomného hlasovania (napríklad vyvesením na vchodových dverách domu alebo na tabuli oznamov v dome).

 

Ak bude predmetom písomného hlasovania súhlas s uzatvorením novej zmluvy o výkone správy, mal by byť každý z vlastníkov s navrhovaným textom zmluvy o výkone správy oboznámený a mal by ho dostať spolu s oznámením o vyhlásení písomného hlasovania. Otázka v písomnom hlasovaní by potom mala byť formulovaná tak, aby sa odvolávala na konkrétne znenie zmluvy o výkone správy. Listina o písomnom hlasovaní by mala byť pevne spojená s návrhom novej zmluvy o výkone správy, aby nevznikla pochybnosť o tom, s akým návrhom vlastníci súhlasili alebo nesúhlasili.

 

Písomné hlasovanie v čase protipandemických opatrení odporúčame vyhlásiť tak, aby nedochádzalo ku koncentrácii hlasujúcich na jednom mieste. Možný spôsob je určenie hodiny a dňa alebo viacerých dní, počas ktorých overovatelia písomného hlasovania navštívia jednotlivých vlastníkov, pri dverách bytu im podajú hlasovaciu listinu a umožnia im vyznačiť na nej svoj hlas. Ak zvolíte takýto spôsob písomného hlasovania, popíšte ho v oznámení o písomnom hlasovaní.

 

Overovatelia písomného hlasovania musia byť najmenej dvaja. Tu môžete naraziť na problém, ak ste predtým nepočítali s možnosťou písomného hlasovania a nezvolili ste si overovateľov písomného hlasovania na niektorej z predchádzajúcich schôdzí vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Zákon, iný spôsob zvolenia overovateľov písomného hlasovania ako na schôdzi vlastníkov, nepripúšťa. Je teda dobré mať zvolených overovateľov vopred aj bez toho, aby ste s konkrétnym písomným hlasovaním počítali.

Ak ste si overovateľov na niektorej z predošlých schôdzí nezvolili, potom, bohužiaľ, nemôžete písomné hlasovanie uskutočniť a musíte čakať na uvoľnenie protipandemických opatrení.

 

Ak k uvoľneniu v dohľadnej dobe nedôjde a uplynie výpovedná lehota aktuálnej zmluvy o výkone správy, potom by malo platiť ustanovenie § 8a ods. 8 druhej vety zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, podľa ktorého sa právne vzťahy vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a správcu po uplynutí výpovednej lehoty riadia ustanoveniami vypovedanej zmluvy o výkone správy. To platí len počas lehoty jedného roka, teda počas tejto doby je správca naďalej povinný vykonávať svoje povinnosti v zmysle vypovedanej zmluvy. Ak dovtedy vlastníci neuzatvoria zmluvu o výkone správy s iným správcom alebo si nezaložia spoločenstvo vlastníkov, vznikne spoločenstvo zo zákona a prejdú na neho práva a povinnosti zo všetkých zmlúv súvisiacich so správou domu, ktorú v mene vlastníkov uzatvoril predchádzajúci správca.

 

Záver, že správca je povinný sa riadiť vypovedanou zmluvou, ak vlastníci nezvolia nového správcu alebo si nezriadia spoločenstvo, však môže byť diskutabilný. V prvej vete § 8a ods. 8 zákona o vlastníctve bytov sa totiž uvádza, že správca nemôže ukončiť výkon správy, ak vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome nemajú ku dňu skončenia výpovednej lehoty uzavretú zmluvu o výkone správy s iným správcom alebo nie je založené spoločenstvo v prípade, ak zmluvu vypovedal správca.

 

Vy však uvádzate, že zmluvu ste vypovedali Vy. My sa aj v tomto prípade domnievame, že hoci zákonodarca pravdepodobne druhú vetu § 8a ods. 8 vzťahoval len na prípad, kedy zmluvu o výkone správy vypovedal správca, analogicky sa toto ustanovenie musí vzťahovať aj na prípad, kedy zmluvu o výkone správy vypovedali vlastníci. Tento záver vyvodzujeme z toho, že účelom § 8a ods. 8 je zabezpečiť, aby bytový dom nezostal bez správy.

Zdieľajte!