V roku 2014 som si kúpil stavebný pozemok. Kúpnu cenu za pozemok som riadne uhradil. Inžinierske siete však v čase kúpy neboli k pozemku zavedené a nebola zriadená ani prístupová cesta. Developer sľuboval všetko zriadiť v roku 2015 v rámci kúpnej ceny za pozemok. Do kúpnej zmluvy sa tento jeho sľub ale nedostal. Developer priviedol inžinierske siete k lokalite a dobudoval cestu v roku 2016. Potom však už ponúkal pripojenie za poplatok. Nemal som inú možnosť a tak som uzatvoril s developerom zmluvu, na základe ktorej som sa zaviazal splatiť do konca roku 2017 dohodnutý poplatok za prípojky a cestu. Developer súhlasil s tým, že nemusím uhradiť poplatok hneď, trval však na zriadení záložného práva na zabezpečenie svojej pohľadávky. Záložné právo k pozemku som zriadil v marci 2016. Developerovi som ale poplatok do konca roku 2017 neuhradil. Developer ma o úhradu poplatku za prípojky a cestu požiadal až tohto roku, v marci 2021. Ja som odpovedal, že jeho pohľadávka je premlčaná. Developer teraz tvrdí, že záložné právo, ktoré pohľadávku zabezpečuje je vecné právo a nemôže sa premlčať. Developer hrozí výkonom záložného práva dražbou pozemku. Je záložné právo premlčané? Ako sa môžem brániť, ak developer skutočne začne vykonávať záložné právo na dražbe?

Tvrdenie, že záložné právo sa nemôže premlčať, nie je pravdivé. Záložné právo, tak ako každé majetkové právo okrem vlastníckeho práva, podlieha premlčaniu a premlčí sa v trojročnej premlčacej dobe. Z ustanovenia §100 ods. 2 Občianskeho zákonníka explicitne vyplýva, že sa nepremlčuje len vlastnícke právo. Záložné právo je síce vecné právo, nie je to však vlastnícke právo. V ustanovení §100 ods. 2 Občianskeho zákonníka sa tiež uvádza, že záložné právo sa nepremlčí skôr, ako dôjde k premlčaniu zabezpečenej pohľadávky.

 

Podstatné teda je, či došlo k premlčaniu pohľadávky, ktorá bola zabezpečená záložným právom.

 

Z Vašej otázky vyplýva, že pohľadávka developera na zaplatenie poplatku za zriadenie prípojok k inžinierskym sieťam a za vybudovanie prístupovej cesty bola splatná 31.12.2017. Z Vašej otázky je tiež pravdepodobné, že zmluvu o zriadení prípojok a vybudovaní prístupovej cesty ste s developerom uzatvorili ako fyzická osoba. Váš vzťah s developerom by sa teda mal riadiť Občianskym zákonníkom a nemalo by ísť o obchodnoprávny vzťah. Pohľadávka developera na úhradu poplatku za prípojky a cesty, by sa teda mala premlčať vo všeobecnej, trojročnej premlčacej dobe.

 

Premlčacia doba plynie od vtedy, kedy sa právo mohlo vykonať prvý raz. Ak Vás teda developer požiadal o úhradu poplatku za prípojky a cestu až v marci 2021, urobil tak až po uplynutí premlčacej doby a pohľadávka je premlčaná.

 

Rovnako sa premlčalo aj záložné právo, ktoré zabezpečovalo pohľadávku developera. Ustanovenie §100 ods. 2 Občianskeho zákonníka, ktoré uvádza, že záložné právo sa nepremlčuje skôr, ako zabezpečená pohľadávka znamená len toľko, že pokiaľ by napríklad došlo k spočívaniu premlčacej doby, neplynula by premlčacia doba ani v súvislosti so záložným právom. Záložné právo ako také by sa nepremlčalo a naďalej by pohľadávku zabezpečovalo.

 

Ak developer začne vykonávať dražbu, musí Vás o začatí výkonu dražby upovedomiť. Je veľmi dôležité, aby ste po začatí dražby čo najskôr vzniesli námietku premlčania záložného práva. Stačí ak opíšete situáciu, teda že pohľadávka, ktorú záložné právo zabezpečuje sa premlčala 31.12.2020 a záložné právo sa premlčalo 1.1.2021. Môžete predložiť fotokópiu zmluvy o zriadení prípojok a cesty, z ktorej pohľadávka developera vyplýva. Osoba vykonávajúca dražbu by mala na premlčanie záložného práva prihliadať a záložný veriteľ by mal od vykonávania dražby upustiť.

 

Ak by sa tak nestalo a dražba by pokračovala, je potrebné, aby ste podali návrh na súd a domáhali sa určenia, že záložné právo je nevykonateľné vzhľadom na to, že ste sa dovolali premlčania. Záložné právo totiž nezaniklo, ale je nevykonateľné. Preto si myslíme, že je správne domáhať sa určenia, že záložné právo je nevykonateľné a nie určenia, že záložné právo neexistuje. V praxi sme sa však stretli aj so žalobou o určenie neexistencie záložného práva, prípadne so žalobou o určenie, že záložné právo je premlčané. V každom prípade by Vám súd mal vyhovieť a kataster by mal na základe určujúceho rozsudku súdu záložné právo vymazať.

Zdieľajte!