S manželkou sme sa rozviedli v roku 2016. Počas manželstva sme si spolu kúpili byt. Kúpu bytu sme financovali hypotékou. Po rozvode sme bezpodielové spoluvlastníctvo manželov formálne nevysporiadali, okrem bytu sme nič podstatné nevlastnili. Bývalá manželka sa odsťahovala do iného mesta, ja som zostal bývať v spoločnom byte a naďalej som platil všetky náklady spojené s bytom. Aj hypotéku k spoločnému bytu som od začiatku financoval ja, splátky hypotéky odchádzali z môjho účtu, keďže ja som zarábal podstatne viac ako bývalá manželka. Teraz som dostal ponuku dlhodobej práce v zahraničí a byt chcem predať. Na liste vlastníctva k bytu však stále figurujeme ako vlastníci obidvaja, spolu s bývalou manželkou. Ako mám postupovať pri predaji bytu? Môžem byt predať bez súhlasu bývalej manželky? Môže si bývalá manželka nárokovať nejakú časť kúpnej ceny?

Ak ste bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM) nevysporiadali dohodou, alebo ak ani jeden z Vás nepodal návrh na vysporiadanie BSM na súd do uplynutia troch rokov od právoplatnosti rozvodového rozsudku, stali ste sa spolu s bývalou manželkou podielovými spoluvlastníkmi k bytu. Momentálne teda každý z Vás vlastní jednu ideálnu polovicu bytu a to bez ohľadu na to, ako sa ktorý z Vás počas trvania manželstva pričinil o nadobudnutie bytu, alebo akou čiastkou svojho príjmu participoval na splátkach hypotéky.

 

Bez súhlasu Vašej bývalej manželky teda byt nepredáte. Súhlas v tomto prípade nie je úplne správny termín, Vaša bývalá manželka musí podpísať kúpno-predajnú zmluvu spolu s Vami. Prípadne, Vám môže udeliť plnú moc na predaj svojho spoluvlastníckeho podielu. Podpis na plnej moci musí byť overený a byt musí byť v plnej moci riadne špecifikovaný. Bez toho, aby Vaša manželka podpísala kúpno-predajnú zmluvu k bytu spolu s Vami (alebo Vám udelila plnú moc, na základe ktorej podpíšete zmluvu Vy za ňu), kataster nepovolí vklad vlastníctva bytu v prospech kupujúceho.

 

Ak Vaša bývalá manželka nebude s predajom bytu súhlasiť, potom musíte podať návrh na zrušenie a vysporiadanie podielového spoluvlastníctva na súd. Súd môže rozhodnúť o prikázaní bytu do vlastníctva jedného z Vás za adekvátnu náhradu vyplatenú druhému spoluvlastníkovi. Obvykle súd prikazuje byt tomu spoluvlastníkovi, ktorý v ňom žije. Pokiaľ však pred súdom potvrdíte, že ani jeden z Vás o byt nemá záujem, súd nariadi predaj bytu a rozhodne o rozdelení výťažku podľa spoluvlastníckych podielov.

 

Ak bude Vaša manželka s predajom bytu súhlasiť, potom je potrebné vyriešiť otázku, ako rozdeliť kúpnu cenu. Predpokladáme, že hypotéka k bytu ešte nie je splatená, a teda určitá časť kúpnej ceny za byt bude použitá na splatenie hypotéky. Inak by banka neuvoľnila záložné právo k bytu, ktoré zabezpečuje hypotéku a kupujúci by nemohol kúpu bytu financovať svojou hypotékou.

 

Predpokladáme tiež, že časť hypotéky ste už splatili a dá sa tiež predpokladať, že byt aktuálne predáte za vyššiu cenu, než za akú ste byt kúpili. Preto je vysoko pravdepodobné, že určitý zostatok kúpnej ceny po splatení hypotéky zostane. Hovoríme teda o rozdelení tej časti kúpnej ceny, ktorá zostane po splatení hypotéky.

 

V prvom rade je dôležitá Vaša dohoda s bývalou manželkou. Môže sa stať, že bývalá manželka uzná, že Váš príjem počas manželstva bol oveľa vyšší ako jej a od začiatku sa splátky hypotéky hradili z Vášho príjmu, nebude si nárokovať žiadnu časť kúpnej ceny.

 

Ak máte spoločné deti, prípadne manželka neuzná argument, že splátky hypotéky ste hradili z Vášho príjmu ako dôvod na to, aby jej nič z kúpnej ceny nepatrilo, budete musieť nájsť riešenie, s ktorým bude Vaša bývalá manželka súhlasiť.

 

V zásade platí, že zostatok kúpnej ceny po splatení hypotéky by sa mal rozdeliť rovným dielom, keďže ste podieloví spoluvlastníci a vaše podiely sú rovnaké. Vzhľadom na to, že ste však hypotéku splácali sám aj po zániku BSM, máte nárok požadovať, aby sa na splácaní hypotéky podieľala aj bývalá manželka v pomere zodpovedajúcom jej spoluvlastníckemu podielu. Navyše máte voči bývalej manželke nárok aj na úhradu polovice fixných nákladov na byt, na ktorých sa mala po rozvode podieľať, hoci v byte od rozvodu nebývala (najmä príspevky do fondu prevádzky, údržby a opráv a súvisiace platby, ktoré sa hradia bez ohľadu na to, či sa byt užíva alebo nie).

 

Tieto nároky si voči bývalej manželke môžete uplatniť bez ohľadu na to, či byt predáte alebo nie. Ak sa ale na predaji bytu dohodnete, môžete pri rozdelení kúpnej ceny žiadať, aby Vám bývalá manželka zároveň uhradila pomernú časť splátok hypotéky a fixných nákladov na byt, ktoré ste uhrádzali po rozvode. Zároveň môžete započítať túto Vašu pohľadávku oproti časti jej pohľadávky na výplatu časti kúpnej ceny a v konečnom dôsledku vyplatiť bývalej manželke len časť jej podielu na kúpnej cene, ktorá zostane po splatení hypotéky zníženého o pomernú časť splátok hypotéky a fixných nákladov na byt uhrádzaných po rozvode.

 

Čo sa týka zohľadnenia toho, že ste hypotéku hradili Vy z Vášho príjmu aj pred rozvodom, ak ste nevysporiadali BSM dohodou, alebo ste nepodali návrh na vysporiadanie na súd do 3 rokov od rozvodu, máte teraz veľmi limitované možnosti na to, aby ste túto skutočnosť voči bývalej manželke uplatnili. Keďže ste v horšej vyjednávacej pozícii, lebo byt chcete predať Vy a nie Vaša bývalá manželka, dá sa očakávať, že tá bude s predajom súhlasiť len vtedy, ak sa vopred dohodnete na takom rozdelení kúpnej ceny, ktorý sa bude pozdávať spravodlivý jej.

 

Univerzálna rada v tejto súvislosti neexistuje a to, koľko z kúpnej ceny k bytu zostane Vám, bude primárne závisieť od Vašej dohody s bývalou manželkou. Argumenty, ktoré budete môcť použiť, sú skôr v morálnej, resp. vo vzťahovej rovine, ako v rovine právnej. Ak sa s bývalou manželkou nedohodnete, stále máte možnosť obrátiť sa na súd, aby on vysporiadal podielové spoluvlastníctvo k bytu. Súdne konanie však bude trvať určitý čas a súd už nebude prihliadať na to, ako sa ktorý z Vás o nadobudnutie bytu zaslúžil, či kto participoval na splátkach hypotéky vo väčšej miere. Súd bude vysporiadavať podielové spoluvlastníctvo a pri jeho vysporiadaní súd neberie do úvahy tie aspekty, ktoré zohľadňuje pri vysporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva.

 

Platí stará zásada, v zmysle ktorej právo patrí bdelým. Teda tým, ktorí sú pozorní, ostražití, opatrní a starostliví a aktívne sa zaujímajú o ochranu a výkon svojich práv. Ak by ste boli vysporiadali BSM pred uplynutím 3 rokov od jeho zániku dohodou, alebo ak by ste boli podali návrh na súd, v ktorom by ste uplatnili, že ste sa o nadobudnutie bytu zaslúžili podstatne viac Vy, ako Vaša bývalá manželka, boli by ste teraz pravdepodobne v lepšej pozícii.

Zdieľajte!