Základným rámcom pre práva a povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome (ďalej len „Vlastníci“) a rovnako pre správu bytových domov predstavuje zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len „Zákon“). Zákon jednoznačne uvádza, že správa bytového domu je pre Vlastníkov povinná a jestvujú práve dve formy tejto správy, ktoré sa navzájom vylučujú:

 

1. Správa prostredníctvom spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome (ďalej len „Spoločenstvo“), pričom Vlastníci spolu uzatvoria zmluvu o spoločenstve; alebo
2. Správa prostredníctvom právnickej alebo fyzickej osoby, s ktorou Vlastníci (nie Spoločenstvo) uzatvoria zmluvu o výkone správy (ďalej len „Správca“).

 

V prípade správy prostredníctvom Spoločenstva bežne nastáva situácia, že predsedovi Spoločenstva skončí funkčné obdobie, je odvolaný, vzdá sa funkcie alebo nie je schopný funkciu vykonávať z iných dôvodov najmenej po dobu troch po sebe nasledujúcich kalendárnych mesiacov. Ako v takomto prípade postupovať?

 

POVERENÝ ČLEN RADY A OPAKOVANÁ VOĽBA PREDSEDU

Zákon umožňuje rade Spoločenstva do zvolenia nového predsedu Spoločenstva určiť (zvoliť spomedzi seba) osobu, ktorá bude vykonávať funkciu predsedu Spoločenstva. Bez ohľadu na to, či rada Spoločenstva spomedzi jej členov vyberie alebo nevyberie osobu, ktorá bude vykonávať funkciu predsedu Spoločenstva, je potrebné zvolať zhromaždenie Vlastníkov za účelom voľby nového predsedu Spoločenstva. V prípade zvolenia nového predsedu Spoločenstva je situácia vyriešená, preto sa v článku ďalej venujeme negatívnemu výsledku voľby predsedu.

 

Zákon nedáva odpoveď na otázku ako dlho môže byť Spoločenstvo bez predsedu, prípadne ako dlho túto funkciu môže vykonávať poverený člen rady Spoločenstva (rada je však, rovnako ako predseda Spoločenstva, obmedzená trojročným funkčným obdobím). Z prevádzkových dôvodov je žiadúce, aby došlo k riadnemu zvoleniu predsedu Spoločenstva Vlastníkmi, inak Spoločenstvo nemá štatutárny orgán a je ohrozená samotná schopnosť Spoločenstva vykonávať správu bytového domu.

 

Zákon rovnako neurčuje koľko krát je možné voľbu predsedu Spoločenstva opakovať. Je plne v kompetencii Vlastníkov a zhromaždenia, či sa budú pokúšať zvoliť nového predsedu alebo budú akceptovať dočasný výkon jeho funkcie určeným členom rady. Ak z rôznych dôvodov nedôjde ku zvoleniu predsedu Spoločenstva ani v opakovanej voľbe, je v záujme Vlastníkov zmeniť formu správy a uzatvoriť zmluvu o výkone správy so Správcom. V takom prípade je podľa Zákona potrebné zrušiť Spoločenstvo, aby nedošlo k „dvojitej správe“.

 

ZRUŠENIE SPOLOČENSTVA A ZMLUVA SO SPRÁVCOM

O zmene formy správy a zrušení Spoločenstva rozhodujú Vlastníci na zhromaždení Spoločenstva nadpolovičnou väčšinou všetkých Vlastníkov. Pri následnom rušení Spoločenstva bez právneho nástupcu (čo platí pri presune výkonu správy na Správcu vždy) je nutné vykonať aj likvidáciu Spoločenstva.

 

Pred zrušením Spoločenstva je najprv potrebné uzatvoriť zmluvu o výkone správy medzi Vlastníkmi a Správcom, ktorý bude vykonávať správu bytového domu v čase, keď tak už nebude robiť Spoločenstvo. Práve preto je vhodné vybrať budúceho Správcu v dostatočnom predstihu pred zahájením celého procesu rušenia Spoločenstva. Zmluva o výkone správy musí obsahovať odkladaciu podmienku, že účinnosť nadobudne až po vstupe Spoločenstva do likvidácie. Na prijatie tejto zmluvy sa vyžaduje súhlas nadpolovičnej väčšiny všetkých Vlastníkov.

 

Na likvidáciu Spoločenstva je potrebné na zhromaždení nadpolovičnou väčšinou prítomných Vlastníkov ustanoviť likvidátora. Hlasovanie o výbere konkrétneho Správcu (respektíve hlasovanie o súhlase s uzatvorením zmluvy o výkone správy) možno spojiť s hlasovaním o zrušení Spoločenstva a ustanovením likvidátora. Likvidátorom môže byť ľubovoľná fyzická osoba, avšak vhodným adeptom môže byť najmä bývalý predseda Spoločenstva alebo člen rady Spoločenstva.

 

Likvidátor musí návrh na zrušenie Spoločenstva spolu s prílohami doručiť príslušnému okresnému úradu. Likvidácia následne prebieha v súlade s ustanoveniami Zákona a Obchodného zákonníka, ktorý obsahuje všeobecné pravidlá pri likvidácii spoločností. Likvidátor musí zverejniť v obchodnom vestníku vstup Spoločenstva do likvidácie, viesť zoznam majetku Spoločenstva a zoznam pohľadávok, ktoré si veritelia do 45 dní od zverejnenia prihlásia a vyhotoví mimoriadnu účtovnú závierku ku dňu predchádzajúcemu vstupu do likvidácie.

 

Ku dňu skončenia likvidácie, najneskôr však 6 mesiacov po oznámení o vstupe do likvidácie zostaví likvidátor účtovnú závierku a predloží ju Vlastníkom (zhromaždeniu) spolu s konečnou správou o priebehu likvidácie a v rovnakej lehote likvidátor vyhotoví návrh na rozdelenie likvidačného zostatku. Oznámenie o zostavení týchto dokumentov likvidátor zverejní v obchodnom vestníku.

 

Po schválení konečnej správy, rozdelenia likvidačného zostatku a účtovnej závierky Vlastníkmi (zhromaždením) o týchto skutočnostiach zverejní likvidátor informáciu v obchodnom vestníku.

 

ZÁNIK SPOLOČENSTVA

Posledným krokom v celom procese je výmaz Spoločenstva z registra. Likvidátor zašle príslušnému okresnému úradu návrh na výmaz Spoločenstva spolu s prílohami (zápisnica zo zhromaždenia, na ktorom zobrali Vlastníci na vedomie účtovnú závierku a správu o priebehu likvidácie, prezenčná listina, správa o priebehu likvidácie a mimoriadna účtovná závierka) a okresný úrad následne písomne oznámi likvidátorovi vykonanie výmazu z registra a deň ku ktorému bolo Spoločenstvo vymazané. Správu bytového domu vykonáva Správca už od vstupu Spoločenstva do likvidácie, takže samotný výmaz Spoločenstva z registra už na správu bytového domu nemá žiadny vplyv.

 

ZÁVER

Z vyššie uvedeného vyplýva, že Zákon upravuje vzťahy v rámci orgánov Spoločenstva voľne a len veľmi rámcovo, mnohé situácie nerieši a ponecháva priestor pre úpravu vzťahov v rámci Spoločenstva na samotných Vlastníkoch, rade a predsedovi. O to dôležitejšie je venovať pozornosť textu zmluvy o Spoločenstve, ktorá môže podrobnejšie upraviť najčastejšie situácie, ktoré môžu nastať, voľbu, vznik a zánik ďalších orgánov Spoločenstva alebo dôležité postupy či lehoty. Kvalitnou prípravou zmluvy o Spoločenstve skúseným právnikom je možné predísť neistote a zložitému hľadaniu vhodného riešenia na problematickú situáciu práve vtedy, keď nastane v časovom strese. Pokiaľ Vlastníci nedokážu zvoliť predsedu Spoločenstva, prípadne rezignovali na správu bytového domu prostredníctvom Spoločenstva, vždy je tu možnosť zvoliť si osobu, ktorá sa profesionálne venuje správe budov. Upozorňujeme však, že aj v prípade správy Správcom je dôležité venovať pozornosť textu zmluvy o výkone správy a kontrole činnosti Správcu. Na akékoľvek zmeny týkajúce sa správy bytového domu a osobitne na vyššie uvedenú zmenu formy správy odporúčame vyhľadať právnu asistenciu, prípadne zastrešenie celého procesu advokátom.

 

Autor: Mgr. Martin Pečimon

 

We counsel our clients on the acquisition, sale, lease, and donation of real estate, including drafts of the respective agreements, negotiation, and the processing of further legal documentation. Our legal services also include legal due diligence on purchased real estate.

Viac o našich službách nájdete na: SLUŽBY

Zdieľajte!