Som spoluvlastníkom pozemku. Druhý spoluvlastník pozemku sa rozhodol svoj spoluvlastnícky podiel predať. Rešpektoval moje predkupné právo a poslal mi ponuku, v ktorej spoluvlastnícky podiel špecifikoval, uviedol cenu a lehotu, v rámci ktorej sa mám vyjadriť. V určenej lehote som ponuku prijal a spoluvlastník mi poslal kúpnu zmluvu na podpis. V kúpnej zmluve sa však objavilo vecné bremeno, ktoré som mal spolu s nadobudnutím spoluvlastníckeho podielu k pozemku zriadiť v prospech tretej osoby. V ponuke ale nič o vecnom bremene neuviedol. Naštudoval som si, že podľa §605 Občianskeho zákonníka som povinný zaplatiť kúpnu cenu do dvoch mesiacov, od kedy som dostal ponuku, inak moje predkupné právo zanikne. Čo mám robiť, ak sa mi nepodarí v tejto lehote uzavrieť kúpnu zmluvu, pretože nesúhlasím so zriadením vecného bremena? Mám spoluvlastníkovi poslať peniaze aj bez podpísanej zmluvy, aby mi nezaniklo predkupné právo?   

Ponuka na odpredaj spoluvlastníckeho podielu ostatným spoluvlastníkom je záväzný jednostranný právny úkon povinného spoluvlastníka. Povinný spoluvlastník je teda týmto úkonom viazaný. Viazaný je konkrétne tými podmienkami odpredaja, ktoré uvedie v ponuke. Pokiaľ povinný spoluvlastník po tom, ako ostatní spoluvlastníci prijali ponuku, odmietne podpísať kúpnu zmluvu s takým obsahom, aký uviedol v ponuke, poruší tým predkupné právo ostatných spoluvlastníkov. Následok porušenia je taký, že ak by aj spoluvlastnícky podiel previedol na tretiu osobu, tento prevod bude neplatný. Pôjde však len o relatívnu neplatnosť a bude potrebné, aby sa spoluvlastníci, ktorých predkupné právo bolo porušené, domáhali tejto neplatnosti na súde. Ak sa nebudú domáhať neplatnosti na súde, prevod zostane platným.

 

Odporúčame, aby ste návrh kúpnej zmluvy upravili tak, aby bol v súlade ponukou. Upravte návrh tak, že z neho vynecháte zriadenie vecného bremena, ktoré v ponuke nebolo. Takýto upravený návrh potom pošlite povinnému spoluvlastníkovi s upozornením, že záväzná je jeho ponuka s takým obsahom, s akým ju poslal. Teda, že právne záväzná je ponuka bez vecného bremena a on je povinný uzavrieť kúpnu zmluvu presne s takým obsahom, aký bol v ponuke. Môžete ho tiež upozorniť, že pokiaľ kúpnu zmluvu nepodpíše, koná v rozpore so svojím záväzným prejavom vôle, ktorý uviedol v ponuke a poruší tým Vaše predkupné právo. V upozornení môžete uviesť aj to, že akýkoľvek prevod na tretie osoby bude neplatným a Vy sa budete tejto neplatnosti domáhať na súde.

 

Neodporúčame Vám, aby ste zaplatili kúpnu cenu predtým, ako dôjde k podpisu zmluvy. Mohli by ste prísť o peniaze, pričom vlastníctva spoluvlastníckeho podielu na pozemku by ste sa pravdepodobne museli domáhať na súde. Ak budete postupovať tak, ako odporúčame, existuje šanca, že povinný spoluvlastník argumentom porozumie, uvedomí si, že právne správna je len možnosť podpísať kúpnu zmluvu s takým obsahom, aký uviedol v ponuke a podpíše zmluvu bez vecného bremena.

 

Ak spoluvlastník zmluvu bez vecného bremena nepodpíše a spoluvlastnícky podiel predá niekomu inému, bude potrebné iniciovať súdny spor. Pre tento prípad bude lepšie, aby ste kúpnu cenu neplatili vopred.

 

Pokiaľ ide o dvojmesačnú lehotu na zaplatenie kúpnej ceny (§605 Občianskeho zákonníka), ktorá plynie od doručenia ponuky, myslíme si, že sa nemusíte obávať. Hoci zo znenia zákona skutočne vyplýva, že predkupné právo zanikne, ak spoluvlastník nezaplatí do dvoch mesiacov od doručenia ponuky kúpnu cenu, podľa nášho názoru by vo Vašom prípade takýto formalistický výklad zákona neobstál. Vy ste totiž jasne deklarovali, že predkupné právo využívate. Ak povinný spoluvlastník spôsobil, že ste toto svoje právo nemohli realizovať, pretože Vám predložil kúpnu zmluvu v rozpore so svojou záväznou ponukou, porušil tým Vaše predkupné právo. Takéto jeho konanie by nemalo požívať právnu ochranu.

 

Zdieľajte!